Buurman (vervolg)

Het vorige briefje was niet helaas niet afdoende. Op 29 februari ontvingen van de advocaat van de heer Van Gaalen deze brief.

Hier heb ik, na ampel overleg met een aantal ter zake kundigen, als volgt op gereageerd.

Reactie op uw brief van 29 feb 2016, terzake van Gaalen / afvoer hemelwater. Uw referentie: Ga-15-01

Amsterdam, 7 maart 2016

Geachte heer Van Riessen,

Dank u voor uw antwoord op mijn brief van 10 januari jl. U stelt, als ik het zo mag samenvatten, dat de goot waarop wij een deel van ons hemelwater lozen bouwkundig onderdeel is van PHK 134, en u voegt een gedetailleerde bouwtekening plus foto’s toe om dat te onderbouwen.

De situatie die uw cliënt heeft laten tekenen komt vrijwel geheel overeen met de werkelijkheid. De tekeningen zijn uiterst gedetailleerd, maar merkwaardigerwijs is het openslaande dakraam in de naar ons gekeerde kant van het dak van PHK 134 uit de tekening weggelaten. Toch is dat niet te missen, want het bevindt zich vrijwel tegenover de erker op onze zolder. Ook onze erker is trouwens niet getekend (maar wel zichtbaar op de rechter foto). Die erker is al heel oud. Het dakraam in het dak van PHK 134 ertegenover, daarentegen, is een nieuw veluxraam, en het bevindt zich op minder dan twee meter van de erfscheiding …

We hebben bij het kort geding dat we tegen Van Gaalen hebben gevoerd (en dat we van hem hebben gewonnen) laten weten dat we bereid zijn dat raam te gedogen, maar als de juridische acties van onze buurman blijven aanhouden zullen we dat standpunt moeten heroverwegen.

Verder zijn de tekeningen correct, en geven zij hetzelfde beeld als de locatiefoto’s die ikzelf heb gemaakt, en die u desgewenst kunt raadplegen op vaneijck.org/abc123def456ghi.

Uit de situatietekeningen en foto’s blijkt nog iets interessants: ons dak ligt hoger, en het water vanaf ons dak stroomt van nature af naar het lager gelegen erf van PHK 134. Het Burgerlijk Wetboek heeft hier iets over te zeggen. Zie hieronder.

Wij bestrijden niet dat de situatie is zoals de foto’s en tekeningen beschrijven. Wij bestrijden ook niet dat de dakgoot die onze panden van elkaar scheidt, en waarop wij vanuit onze eigen hoger gelegen dakgoot een deel van ons hemelwater lozen, bouwkundig onderdeel is van het pand PHK134. Wij wijzen er alleen op dat dit een situatie is die al sinds jaar en dag bestaat, en dat onze buurman die daarom heeft te gedogen. Daarvoor zijn drie redenen: (1) het is altijd zo geweest, en zo er al ooit een vordering heeft bestaan om de situatie te wijzigen dan is die vordering verlopen. (2) Er is volgens een bij uitstek ter zake kundige, namelijk de bouwkundig inspecteur van Stichting Monumentenwacht Noord-Holland, eenvoudigweg geen redelijk alternatief. (3) Het Burgerlijk Wetboek, boek 5, stelt in artikel 38 expliciet dat lagere erven het water moeten ontvangen dat van hoger gelegen erven van nature afloopt.

U beweert in uw brief (namens uw cliënt) dat wij in strijd met de wet handelen door ons water naar zijn erf te laten aflopen. U beroept zich daarbij op artikel 53 van boek 5 uit het Burgerlijk Wetboek: “Een eigenaar is verplicht er voor te zorgen dat geen water of vuilnis van zijn erf in de goot van eens anders erf komt.” Ik meen dat ik dit mag lezen als: “Je mag geen water of viezigheid op het erf van een ander lozen.” Allicht niet. Tenzij, uiteraard, je met dat water nergens anders heenkunt. Gelukkig heeft de wetgever van ons natte land hierin voorzien.

Het Burgerlijk Wetboek is geheel on-line te raadplegen op wetten.overheid.nl, dus niets let de burger die op internet de weg weet om juridisch te doe-het-zelven. Boek 5 van het BW regelt zakelijke rechten, dat wil onder andere zeggen rechten en plichten die betrekking hebben op eigendom, en bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven. Artikel 38 lijkt me op onze situatie van toepassing. Artikel 38 stelt het volgende: “Lagere erven moeten het water ontvangen dat van hoger gelegen erven van nature afloopt.”

Als ons al iets te verwijten zou zijn dan moet dat zijn dat we onze goot niet goed schoonhouden, en dat we daarmee schade veroorzaken bij de buurman. Ik betwijfel of dat zo is. Als het zo is moet uw cliënt dat gemakkelijk kunnen aantonen aan de hand van een bouwkundig rapport van de Monumentenwacht waarvan hij lid is. Ik verwacht niet dat hij dat kan. Uw cliënt is nooit te beschroomd om zich bij zijn buren te beklagen, en toch heb ik voorafgaand aan uw brief van 5 januari, in de twintig jaar dat wij hier wonen, nimmer een klacht van hem hierover ontvangen.

Hoe dan ook, ik ben uiteraard bereid om vanaf nu de properheid van onze goot scherp in de gaten te houden, zodat ik kan garanderen dat alleen schoon hemelwater van ons dak afloopt naar de lager gelegen goot van buurman Van Gaalen.

Ach, advocaten hoeven hier toch eigenlijk niet aan te pas te komen… Maar voor de zekerheid heb ik toch maar uitvoerig bouwkundig en juridisch advies ingewonnen.

Het lijkt me plausibel dat het achterhuis van PKH134 later is gebouwd dan het achterhuis van BK30. Het feit dat ons achterhuis hoger is en ramen aan de achterkant heeft (op de derde verdieping) wijzen in die richting. Toen de bouwers van wat nu het achterhuis van PKH134 heet toestemming vroegen om tegen achterhuis van wat nu BK30 heet aan te bouwen, is die toestemming waarschijnlijk verleend op voorwaarden: (i) dat de lichtvoorziening via de ramen op de derde verdieping niet belemmerd zou worden, (ii) dat het dakvlak van het te bouwen achterhuis geen ramen zou hebben die uitkeken op de al bestaande ramen, en (iii) dat de afwatering zou worden geregeld. En zo geschiedde. Bewijzen kunnen we dit allemaal niet, want dit moet zich allemaal zo’n tweehonderdvijftig tot driehonderd jaar geleden hebben afgespeeld.

Als iemand mijn veronderstellingen zou willen aanvechten of bevestigen dan zal dat moeten gebeuren op grond van bouwkundige kennis aangaande de constructie van Amsterdamse monumentenpanden en historische informatie. Bij uitstek deskundig op dit gebied zijn de bouwkundige inspecteurs van Stichting Monumentenwacht Noord-Holland. Ik weet dat uw cliënt lid is van deze Stichting en zijn panden regelmatig laat inspecteren. Ik weet ook dat de heer Van Gaalen vertrouwen heeft in de Monumentenwacht. Eerder was een bouwkundig inspecteur van die dienst aanwezig bij een overleg tussen Van Gaalen en onze aannemer. Wijzelf zijn onlangs ook (weer) lid geworden, en we hebben op 26 februari j.l. een bouwkundige inspectie laten uitvoeren, en daarbij ook advies gevraagd over een eventuele historisch verantwoorde aanpassing aan de afwatering, als die nodig mocht zijn.

De inspectie is uitgevoerd door bouwkundig inspecteur Ino Vos. Het rapport hierover krijgen we nog, maar we hebben hem zijn mening gevraagd over de afwateringssituatie van ons dak. Volgens hem is het hoogst waarschijnlijk dat deze situatie al bestaat zolang deze achterhuizen er staan, en de veronderstelling dat het achterhuis van PHK 134 later tegen het al bestaande achterhuis van BK 30 is aangebouwd acht hij inderdaad zeer plausibel. Overal in de historische binnenstad bestaan volgens hem dit soort situaties; dit is volkomen normaal. Vrijwel iedereen die op deze manier is ingebouwd is wat betreft de afvoer van hemelwater van buren afhankelijk. Een alternatieve oplossing is er in dit geval bovendien niet: het is volgens inspecteur Ino Vos ondoenlijk om de afwateringen te scheiden want een extra regenpijp onze kant op kan nergens heen. Duidelijk, lijkt me.

Zoals ik u al eerder liet weten: wij zijn absoluut niet uit op verder juridisch gedoe. Het lijkt ons ook niet in het belang van uw cliënt om, nadat een lang slepende kwestie tussen ons aan het eind van vorig jaar eindelijk is opgelost, opnieuw twist met ons te zoeken. Uw cliënt gaat zijn panden niet verkopen en wij gaan niet verhuizen, dus we blijven hoe dan ook buren en we moeten het met elkaar zien te redden. Monumentenpanden in onze prachtige binnenstad in redelijke staat houden is onder alle omstandigheden een behoorlijke klus, en je moet daarbij kunnen rekenen op de welwillendheid van je buren.

Voor alle duidelijkheid herhaal ik wat ik u eerder schreef. De eisen die u namens uw cliënt stelt zijn onredelijk, en die kunnen we daarom niet inwilligen. Wij betwisten de stelling dat wij tegenover uw cliënt onrechtmatig handelen, en volgens ons heeft uw cliënt op ons niets te vorderen. U en uw cliënt hebben niets te winnen met het doorzetten van deze zaak.

Hopelijk is deze brief duidelijk genoeg. Uw cliënt is bezig met juridisch spijkers zoeken op laag water, in een poging om alsnog zijn zin te krijgen in een zaak die hij voor de rechter verloren heeft. U helpt hem daarbij. In plaats daarvan zou u uw juridische expertise ook constructief kunnen inzetten door uw cliënt uit te leggen waarom hij het kort geding dat wij tegen hem hebben gevoerd verloren heeft, waarom het verstandig is om zich daarbij neer te leggen, en waarom het imprudent is een juridische procedure te starten tegen een buurman die zelf geen twist zoekt en op wie je niets te vorderen hebt.

Wij wensen deze juridische schermutselingen nu te beeindigen, en over te gaan tot de orde van de dag. We horen graag binnen 14 dagen van u dat uw cliënt hiermee instemt.

Hoogachtend,

Jan van Eijck (mede namens Heleen Verleur)